Nền kinh tế nước ta đã bước vào thời kỳ đổi mới và hội nhập được 20 năm, đã thu được nhiều thành tựu về kinh tế văn hóa, xã hội, tuy nhiên vẫn còn hàng triệu người thu nhập thấp đang sống và làm việc tại các đô thị chưa có cơ hội sở hữu “1 căn hộ mơ ước “, dù rằng chỉ là 1 căn hộ nhỏ với giá cả thấp nhất, nguyên nhân của tình trạng này là do thu nhập thực tế của một bộ phận người lao động, của công chức, viên chức vẫn còn thấp so với khả năng tài chính để mua 1 căn hộ nhỏ ; Chính vì vậy Đảng & Nhà nước đã có nhiều chủ trương lớn nhằm mục tiêu giải quyết nhiều nhà ở cho người thu nhập thấp. Chủ trương đã có, nhưng những giải pháp mang tính khả thi thì chưa có nhiều, vì vậy Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI) xin đề xuất với Chính phủ và Quốc Hội một số giải pháp cơ bản để xây dựng được một triệu căn hộ cho người TNT (thu nhập thấp) trong giai đoạn 2012 – 2020 như sau :
I/ Đánh giá các giải pháp hiện hành về giải quyết nhà ở cho người TNT:
1/ Các địa phương hình thành quỹ đất sạch để từ đó xây chung cư cao tầng cho người TNT:
– Những quĩ đất sạch này chủ yếu được hình thành từ việc điều tiết quỹ đất kinh doanh thương mại từ các dự án bất động sản , nguồn quỹ đất sạch này sẽ không nhiều và không thể đáp ứng được nhu cầu của hàng triệu người chưa có nhà ở ;
– Về nguyên tắc, những người TNT mua những căn hộ này được ưu đãi là không phải trả tiền đất, bao gồm tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất, giá trị đất thương phẩm. Người thu nhập thấp chịu chi phí xây dựng, lợi nhuận định mức mà chủ đầu tư được hưởng và thuế GTGT, thuế trước bạ ;
– Đây là một chủ trương tốt, tuy nhiên việc thực thi chính sách này chưa được hoàn toàn công khai minh bạch, vẫn còn tình trạng cơ chế xin cho và nhiều thủ tục rắc rối phức tạp làm cho giá bán nhà thu nhập thấp vẫn còn cao và chất lượng còn chưa tốt, nguồn cung không nhiều .
– Chính sách này cần tiếp tục hoàn thiện trên cơ sở đánh giá những bất cập hiện có;
2/ Cho phép người mua nhà được vay tiền tại các ngân hàng thương mại theo cơ chế lãi suất thị trường:
– Tài sản thế chấp chính là căn nhà mua với điều kiện người mua nhà thanh toán trước trên 30% giá bán nhà;
– Thống kê mức lãi suất cho vay trong các năm gần đây ở mức từ 15% – 25%/năm thì việc mua nhà với cơ chế này hết sức nguy hiểm cho người mua, đặc biệt là với những đối tượng thu nhập thấp, cho nên đây không phải là giải pháp cơ bản trong việc giải quyết nhu cầu mua nhà của hàng triệu người thu nhập thấp.
3/ Về ý tưởng xây nhà , sau đó cho người thu nhập thấp thuê với giá cả phải chăng phù hợp với thu nhập thực tế của người TNT :
– Gần đây, Bộ Xây dựng có đưa ra ý tưởng trên, ý tưởng trên là rất lý tưởng cho đối tượng thu nhập thấp như công chức, viên chức, người thu nhập thấp…nhưng sẽ là không khả thi vì nhà nước không có nguồn tài chính khổng lồ để giải quyết nhu cầu cho hàng triệu người TNT ;
– Nếu doanh nghiệp đứng ra xây dựng chung cư sau đó cho người thu nhập thấp thuê với giá thấp phù hợp với thu nhập cùa họ mà không nhận được cơ chế ưu đãi gì của nhà nước thì:
+ Không có doanh nghiệp nào tiến hành vì không có khả năng tài chính;
+ Nếu doanh nghiệp bất động sản có khả năng tài chính mạnh mà kinh doanh thì tất yếu sẽ thua lỗ, phá sản vì dòng tiền thu được từ tiền thuê nhà sẽ không bù đắp được các chi phí xây dựng;
– Nếu nhà nước bỏ tiền xây dựng chung cư sau đó cho người thu nhập thấp thuê lại:
+ Nhà nuớc không thể thu xếp được nguồn tài chính khổng lồ để đáp ứng được nhu cầu của hàng triệu người;
+ Hàng năm, nhà nước có thể bỏ nguồn ngân sách nhỏ để xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, nhưng đối tượng thụ hưởng không nhiều và sẽ dẫn đến cơ chế xin cho như thời bao cấp, tuy nhiên, tiêu cực tham nhũng sẽ là rất lớn trong “các dự án nhà vô chủ”, đi kèm với chất lượng sẽ rất tồi tệ;
II/ Phương án của VAFI:
Có thể giảm giá bán căn hộ nhỏ (từ 35 m2- 70 m2) tới mức 30%-40% cho người thu nhập thấp bằng cơ chế miễn toàn bộ các loại thuế & phí liên quan đến chi phí xây dựng , đi kèm với cơ chế cung cấp tín dụng ưu đãi để làm sao đối tượng thu nhập thấp với số tiền ban đầu chỉ ở mức từ 200 triệu đồng đến 400 triệu có khả năng mua căn hộ với giá từ 350 triệu đồng tới 700 triệu đồng. Với cơ chế này có thể giải quyết nhu cầu mua nhà của hàng triệu người TNT .
1/ Miễn các loại thuế, phí liên quan đến chi phí xây dựng nhà TNT:
– Thuế GTGT 10% cho người TNT khi thực hiện mua nhà;
– Thuế chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp bất động sản khi thực hiện dự án xây dựng nhà ở cho người TNT;
– Thuế trước bạ cho người mua nhà;
– Doanh nghiệp thực hiện dự án xây nhà TNT được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho dự án xây nhà TNT;
2/ Giao nhiệm vụ cho 1 ngân hàng thương mại mà nhà nước nắm cổ phần chi phối thực hiện cơ chế cung cấp tín dụng ưu đãi cho mọi hoạt động xây dựng nhà TNT:
– Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế từ các nước đang phát triển như Thái lan, Indonexia…đến các nước phát triển như Hoa Kỳ, Anh, Pháp…thì thấy rằng họ đều có 1 đến 2 ngân hàng nhà mà nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối để thực hiện các nhiệm vụ an sinh của nhà nước ;
– Trước đây, chính phủ đã thành lập Ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng Sông Cửu Long ( MHB ) với ý định ban đầu là hỗ trợ tín dụng cho việc phát triển nhà tại khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long, tuy nhiên những chính sách tín dụng ưu đãi của nhà nước gắn với MHB là chưa có cho nên trong nhiều năm qua MHB hoạt động như 1 ngân hàng thương mại thông thường, nay cần tổ chức lại nhiệm vụ cho MHB với định hướng là công cụ thực hiện các chính sách an sinh của nhà nước trong việc xây dựng nhà TNT ;
– MHB sẽ làm gì trong giai đoạn mới?
+ Cung cấp nguồn tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp (dưới 10%/năm) cho các doanh nghiệp bất động sản hội đủ điều kiện thực hiện các dự án xây nhà TNT và cho người mua nhà. Để có nguồn tín dụng rẻ này thì:
> Nhà nước cho phép MHB được phát hành trái phiếu có sự bảo lãnh của Chính phủ. Với yếu tố bảo lãnh của Chính phủ thì trái phiếu của MHB như là trái phiếu chính phủ, sẽ huy động lãi suất thấp hơn thị trường khoảng 5%/năm. (Trong tình hình khó khăn hiện nay, trái phiếu doanh nghiệp khoảng 20%/năm, trong khi trái phiếu chính phủ ở mức khoảng 12%/năm, những năm tới dự kiến lãi suất TPCP sẽ dưới 10%/năm);
> Ngân hàng MHB được miễn thuế TNDN liên quan đến các hoạt động công ích để đảm bảo chênh lệch giữa lãi suất huy động và cho vay ở mức khoảng 1%;
> Hàng năm Nhà nước có thể thực hiện cơ chế hỗ trợ lãi suất ( thông qua MHB ) để doanh nghiệp bất động sản thực hiện dự án nhà TNT được vay vốn ở mức dưới 10%/năm ( như cơ chế hỗ trợ lãi suất tại Ngân hàng Phát triển VN ).
> Với người TNT, được vay mức lãi suất thấp dưới 10%/năm với điều kiện đã thanh toán khoảng 50% tới 60% giá trị căn nhà .( Nguời TNT có thu nhập hàng tháng không nhiều, do đó không nên duy trì số nợ cao cho NTNT ).
3/ Khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia vào lĩnh vực cho người TNT thuê nhà với giá rẻ :
– Với cơ chế ưu đãi về thuế và tín dụng như trên, giá bán căn hộ nhỏ sẽ giảm từ 30%-40% sẽ tạo điều kiện cho giá thuê nhà giảm đáng kể so với giá thị trường và có thể phát triển được quỹ nhà cho thuê với giá thấp;
– Để phát triển quỹ nhà cho thuê với giá thấp, nhà nước cần có chính sách miễn thuế cho tổ chức, cá nhân đầu tư vào các dự án nhà ở TNT chỉ với mục đích cho thuê .
4/ Chính sách Quản lý nhà nước với quỹ nhà TNT :
– Thực tiễn từ việc bán nhà TNT trong mấy năm qua đã bộc lộ nhiều tiêu cực như việc lạm dụng chính sách, rồi cơ chế xin cho….những bất cập này cần phải được ngăn chặn khi triển khai mạnh chương trình xây nhà ở cho người TNT ;
– Chính sách ưu đãi của nhà nước về xây dựng nhà TNT phải bảo đảm những điều kiện tiên quyết :
+ Chỉ những người TNT mới được thụ hưởng chính sách ( mua hoặc thuê ) ;
+ Cần nhấn mạnh đối tượng TNT ở đây là những người không có khả năng mua nhà theo cơ chế thị trường , cho nên Bộ Xây dựng cần tính toán kỹ giá bán nhà cao nhất : 700 triệu trở xuống hay 600 triệu trở xuống hay 1 con số thích hợp cho từng thời kỳ ?
– Để ngăn ngừa việc lạm dụng chính sách thì cần qui định :
+ Nhà TNT chỉ phục vụ cho đối tượng chưa có nhà :
+ Nhà TNT chỉ được chuyển nhượng sau 5 năm sử dụng . Sau thời hạn này, nếu chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng cũng là đối tượng TNT và cũng phải sau 5 năm sử dụng mới được chuyển nhượng ( trừ những trường hợp đặc biệt ) ;
+ Các giấy tờ công nhận chủ quyền nhà cần được thiết kế riêng để tiện quản lý ;
– Doanh nghiệp bất động sản khi tham gia chương trình xây dựng nhà TNT cần phải đăng ký với UBND tỉnh, thành phố nơi thực hiện dự án để làm cơ sở thực hiện các ưu đãi ;
– Với những cơ chế như trên, từng bước sẽ hình thành 1 Quỹ nhà ở cho những người TNT và sau khoảng 20 năm, chúng ta sẽ giải quyết được cơ bản quỹ nhà cho người TNT.
5/ Lợi ích của Chương trình xây dựng nhà TNT do VAFI đề xuất :
– Với những cơ chế ưu đãi tài chính như trên, nếu nhà nước duyệt thì sẽ kích thích nhiều doanh nghiệp bất động sản tham gia chương trình . Giá bán căn hộ nhỏ ở mức trung bình vào khoảng trên 20.000 USD, 1 năm xây dựng khoảng trên 100.000 căn hộ và trong giai đoạn 2012 – 2020, sẽ hình thành Quỹ nhà ở TNT khoảng 1 triệu căn hộ, hàng năm thị trường bất động sản sẽ thu hút được thêm 2 tỷ USD, với mức đầu tư này, hàng năm nhà nước chỉ cần hỗ trợ thêm khoảng vài ngàn tỷ đồng ( có thể ) để cung cấp tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư và cho NTNT, đây là 1 con số quá nhỏ bé so với ngân sách nhà nước chi cho mục tiêu an sinh xã hội ;
– Hàng triệu người TNT cùng gia đình của họ sẽ có cơ hội sở hữu 1 căn nhà mơ ước .
– Đặt vấn đề là nếu như không có các giải pháp khả thi để phát triển nhanh quỹ nhà TNT thì liệu người TNT có khả năng mua được nhà hay không hay suốt đời không có nhà phải đi thuê phòng trọ trong những điều kiện sinh hoạt kém cỏi hoặc phải mất một thời gian dài mới có khả năng mua nhà theo cơ chế thị trường ? Nếu không có những giải pháp đột phá, có lẽ chỉ khoảng 10%-15% đối tượng TNT mới có khả năng mua nhà sau một thời gian dài tích lũy ?
– Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu hiện nay đầy khó khăn và thách thức , nhiều quốc gia trên thế giới đã điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế là tập trung và ưu tiên phát triển kinh tế nội địa nhằm ổn định kinh tế trong nước đi đôi với việc cải thiện đời sống nhân dân.
– Thúc đẩy việc xây dựng nhà TNT ở nước ta hiện nay có nhiều ý nghĩa :
+ Là mục tiêu cuối cùng của tiến trình tái cấu trúc nền kinh tế ;
+ Là định hướng cho thị trường bất động sản trong nước phát triển lành mạnh, phục vụ nhu cầu đông đảo của người dân trong các đô thị ;
+ Nếu triển khai nhanh chương trình phát triển nhà TNT sẽ giải quyết được công ăn việc làm và đầu ra cho nhiều ngành kinh tế như ngành xây dựng, ngành sản xuất vật liệu xây dựng, ngành vận tải, …đang có nguy cơ dư thừa công suất ;
+ Chương trình này cũng sẽ góp phần đáng kể giảm tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng thương mại, góp phần tái cấu trúc hệ thống ngân hàng ;
– Với chính sách đề xuất này, cũng có thể có ý kiến ngược là nhà nước ưu đãi nhiều quá cho người TNT, rằng đưa ra nhiều ưu đãi về miễn giảm thuế sẽ là không công bằng cho mọi đối tượng nộp thuế, rằng ngân sách nhà nước sẽ thất thu…
+ Như phân tích ở trên, nếu như không có chính sách ưu đãi về mua nhà TNT thì đại bộ phận người TNT sẽ không có cơ hội mua nhà, vậy làm gì phát sinh thuế nhiều để dẫn tới thất thu ngân sách nhà nước ;
+ An sinh xã hội của nước ta còn rất thấp so với các nước trong khu vực, vì vậy tất yếu nhà nước phải xây dựng thêm các chính sách an sinh để cải thiện cơ bản đời sống người TNT ;
+ Như phân tích ở trên, tìm ra các giải pháp đột phá để phát triển quỹ nhà TNT vừa đảm bảo an sinh xã hội vừa thúc đẩy kinh tế trong nước phát triển, chương trình này chỉ có lợi và lợi nhiều mặt mà không có mặt trái;
– Chính sách phát triển Quỹ nhà TNT do VAFI đề xuất liên quan đến vài Bộ Luật và để thực hiện nhanh ( không đợi sửa Luật ) thì :
+ Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng nhà nước lập Đề án Phát triển Quỹ nhà ở xã hội trình Chính phủ và Quốc Hội xem xét quyết định ;
+ Quốc Hội thẩm định đề án và ra Nghị quyết phê duyệt đề án, sau một thời gian thực hiện đề án, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan tổng kết đánh giá và chính thức đưa vào các Bộ Luật hiện hành những cơ sở pháp lý liên quan ./.
