Trong thời gian qua, Đảng, Chính phủ & Quốc Hội đã có nhiều chủ trương quan trọng nhằm quyết tâm phá băng thị trường bất động sản với mục tiêu chống khủng hoảng, khôi phục kinh tế và có định hướng giải quyết nhu cầu về nhà ở cho hàng triệu người có thu nhập thấp và trung bình . Mới đây, Chính phủ đã có giải pháp cho phép tỷ lệ xây dựng những căn hộ nhỏ nhằm đáp ứng nhu cầu đông đảo của người thu nhập thấp – Đây có thể coi là 1 giải pháp đòn bẩy đã bước đầu khích lệ tinh thần của cộng đồng doanh nghiệp. Các chủ trương của Chính phủ đưa ra trong kỳ họp Quốc hội mới đây là hoàn toàn khả thi nhằm vực dậy thị trường bất động sản, tuy nhiên để chủ trương nhanh chóng biến thành hiện thực thì đòi hỏi cần phải có những giải pháp thật cụ thể, vì vậy để chung tay góp phần vực dậy thị trường bất động sản, Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính Việt Nam xin lựa chọn Đề xuất 5 giải pháp cơ bản tương đối đơn giải và dễ thực hiện, những giải pháp này chủ yếu nằm trong tầm giải quyết của Chính phủ , các Bộ và chính quyền địa phương, cụ thể như sau :
1/ Giải pháp thứ nhất : Hỗ trợ cho người thu nhập thấp và trung bình được hưởng lãi suất ưu đãi đầu tư khi vay vốn tại các ngân hàng thương mại như cơ chế lãi suất của Ngân hàng Phát triển dành cho các Dự án ưu đãi đầu tư, chi tiết như sau :
– Người mua nhà trị giá dưới 2 tỷ đồng/ căn được vay với lãi suất ưu đãi là 7%/năm cho 3 năm đầu, nhà nước sẽ cấp bù lãi suất khoảng từ 5%/năm – 3%/năm ;
– Nhà nước sẽ dành khoảng 8.000 tỷ để cấp bù lãi suất cho 3 năm ( 2013, 2014, 2015 ), với số tiền này sẽ thu hút số vốn đầu tư khoảng 120.000 tỷ đồng tương ứng với khoảng 120.000 căn hộ chung cư ;
– Cơ chế cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại tham gia vào chương trình kích cầu sẽ tương tự như cơ chế của năm 2008 khi Chính phủ dành 1 tỷ đô la để cấp bù lãi suất cho toàn bộ hệ thống doanh nghiệp trong thời hạn 1 năm ;
– Để chương trình kích cầu được thành công thì việc đăng ký lãi suất ưu đãi chỉ có thời hạn trong năm đầu tiên ;
– Trong tình hình chi ngân sách nhà nước căn cơ với nhiều mục tiêu ưu tiên thì liệu ngân sách nhà nước có phải thực chi ra khoảng 8.000 tỷ đồng hay không ? Câu trả lời là không, nguồn vốn cấp bù lãi xuất chỉ là nguồn vốn mới tạm ứng ban đầu . Khi chương trình kích cầu được thực hiện thì sẽ giải phóng hàng tồn kho và giải phóng năng lực sản xuất của ngành bất động sản, vật liệu xây dựng, ngành dịch vụ tài chính và nhà nước sẽ thu được nhiều khoản thuế gia tăng từ chương trình kích cầu này, dĩ nhiên là những khoản thuế gia tăng sẽ lớn hơn nhiều so với số vốn mới ban đầu bỏ ra trước ;
2/ Giải pháp thứ hai :
– Giá bất động sản đã giảm khá mạnh ( từ 30% – 60% ), đây là cơ hội tuyệt vời để các chính quyền địa phương, nhất là các đô thị lớn xây dựng cho mình 1 Qũy nhà tái định cư giá rẻ và chất lượng cho giai đoạn 2013 -2020 ;
– Với tình hình thị trường bất động sản như hiện nay và với nhu cầu xây dựng Quỹ nhà ở tái định cư lớn phục vụ cho quy hoạch phát triển đô thị trong tương lai gần thì các địa phương lớn cần có kế hoạch mua tổng cộng khoảng 25.000 căn hộ tương ứng với số tiền khoảng 25.000 tỷ
– Vấn đề đặt ra là lấy Nguồn tài chính từ đâu ?
+ Với góc nhìn của nhà đầu tư tài chính thì các địa phương lớn nếu chịu khó năng động sáng tạo thì có thể khai thác thêm nhiều nguồn bổ xung và hoàn toàn có khả năng mua đầu tư 10.000 căn hộ ;
+ Huy động nguồn tài chính sẵn có và ngay lập tức từ nguồn vốn của SCIC và Quỹ sắp xếp đổi mới doanh nghiệp ( hiện do SCIC quản lý ).
> Sử dụng nguồn tài chính từ SCIC sẽ dễ dàng mua được 15.000 căn hộ , đây là khoản đầu tư tốt đồng thời góp phần giải quyết đầu ra cho thị trường bất động sản và cho các ngành vật liệu xây dựng ;
> Để bù đắp nguồn vốn cho Quỹ sắp xếp doanh nghiệp thì Chính phủ nên chỉ đạo các Bộ ngành và SCIC bán vốn nhà nước tại các doanh nghiệp đã cổ phần hóa và đã có sẵn các đối tác chiến lược sẵn sàng bỏ tiền mua ngay . Chẳng hạn như việc bán bớt cổ phần nhà nước tại SABECO cho đối tác chiến lược nước ngoài thì cũng đủ nguồn vốn để mua 15.000 căn hộ ( giá trung bình 1 tỷ đồng/ căn ) .
> Kế hoạch mua của SCIC cần phối hợp với các địa phương để tạo Quỹ nhà tái định cư cho tương lai ;
3/ Giải pháp thứ ba :
– Ngân hàng nhà nước nên hạ lãi suất tiền gửi ngoại tệ xuống mức 1%/năm, sau đó là 0%/năm ;
– Thực hiện giải pháp này nhằm tiếp tục nâng cao vị thế đồng nội tệ, chống đô la hóa và hỗ trợ rất nhiều cho việc giảm nhanh mặt bằng lãi suất tiền gửi nội tệ ;
– Trong 2 năm qua chủ trương khống chế lãi suất tiền gửi ngoại tệ đã thành công ngoài mong đợi ( từ mức khống chế 3%/năm , rút xuống 2%/năm ), chủ trương này đã góp phần to lớn trong việc ổn định tỷ giá, gia tăng dự trữ ngoại hối quốc gia và đã hỗ trợ cho việc giảm lãi suất huy động VNĐ. Từ thành công này cần tiếp tục hạ lãi suất huy động ngoại tệ để kéo lãi suất huy động VNĐ xuống mức thấp nhất có thể ;
4/ Giải pháp thứ tư :
– Áp thuế giá trị gia tăng cho hoạt động mua vàng miếng và vàng trang sức ở mức 10% trên giá trị mua ;
– Để đảm bảo quyền lợi cho người dân sở hữu vàng trước đó thì không thu thuế GTGT, thuế tiêu thụ đặc biệt cho hoạt động bán vàng miếng, vàng trang sức ;
– Ngân hàng nhà nước cam kết mua vàng miếng, vàng trang sức của dân (thông qua hệ thống đại lý được cấp phép) tại bất kỳ thời điểm nào với giá mua theo giá quốc tế (có chiết khấu chi phí đại lý);
– Nếu áp dụng giải pháp thứ ba và thứ tư này, VAFI khẳng định rằng chúng ta đã hoàn toàn kết thúc quá trình vàng hóa, đô la hóa đã diến ra trong nhiều thập kỷ qua ;
– Khi áp dụng những giải pháp này, NHNN dễ dàng hạ được lãi suất cho vay xuống dưới mức 10%/năm, lãi suất cho vay ngắn hạn chỉ còn khoảng 8%/năm, tức là lãi suất huy động VNĐ sẽ ở mức 5%/năm vào thời điểm trước 30/6/2013. Những giải pháp này không chỉ giúp nhanh chóng phá băng thị trường bất động sản mà còn hỗ trợ cho tiến trình xử lý nhanh nợ xấu và nhanh chóng phục hồi nền kinh tế ;
5/ Giải pháp thứ năm :
– Hình thành các Đội cứu hỏa từ Trung ương đến địa phương để nhanh chóng cứu thị trường bất động sản ;
– Hiện nay, Đảng, Chính phủ, Quốc Hội, một vài Bộ ngành và Địa phương rất quyết tâm phá băng thị trường bất động sản trong năm 2013 – Đây là 1 thuận lợi rất lớn ;
– Tuy nhiên để hoạch định chính sách cụ thể, rồi nhanh chóng triển khai thì rất cần sự phối hợp chặt chẽ, khẩn trương từ các Bộ ngành, từ các Sở Ban ngành trong một địa phương hay từ sự phối hợp khẩn trương giữa Trung ương và địa phương ;
– Sự phối hợp chặt chẽ khẩn trương giữa các Bộ thể hiện ở Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng nhà nước, Bộ Tư pháp và Văn phòng Chính phủ . Các Bộ cần hàng tuần ngồi họp bàn với nhau để nhanh chóng ra quyết sách trình Chính phủ;
– Với các địa phương, nhất là các đô thị lớn như Thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh…cần nắm chắc tình hình từng Dự án bất động sản, xác định tổng thể các dự án cần ưu tiên giải quyết ngay về các nhu cầu như chuyển đổi công năng, thay đổi thiết kế, thay đổi diện tích căn hộ, cấp sổ đỏ…Trong bất kỳ thời điểm nào, Chủ tịch Quận, Huyện, Chủ tịch UBND tỉnh cũng phải nắm rõ tiến độ từng dự án cần ưu tiên giải quyết và nên xác định phương châm : Các Sở Ban ngành, Quận huyện cần bám sát từng dự án để giải quyết thủ tục hành chính….
– Giải pháp thứ năm này hoàn toàn thuộc thẩm quyền của các Bộ ngành, địa phương. Khẩn trương giải quyết công việc sẽ là 1 giải pháp vô cùng quan trọng để vực dậy thị trường bất động sản ;
